En los últimos meses, el Ayuntamiento de Valencia ha intensificado las inspecciones de viviendas turísticas que preceden a la incoación del correspondiente procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que finaliza, normalmente, con una orden de cese del uso como apartamento turístico y aportación de la documentación que acredite dicha restauración.
Desde el punto de vista de la competencia municipal, entiende el Ayuntamiento que el uso de apartamento turístico se debe incardinar en el uso terciario hotelero del artículo 7.5.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, y debe permitirse en aquellos supuestos en los que, siempre desde la perspectiva urbanística, sea compatible dentro del edificio donde se lleva o se va a llevar a cabo la actividad. Las condiciones de compatibilidad urbanística en edificio de uso mixto son bastante restrictivas, dado que el uso de vivienda turística solo sería compatible cuando dicho uso se situará por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales (artículo 6.6 y siguientes de las Normas Urbanísticas).
Esta interpretación de las normas de planeamiento no está exenta de crítica en la medida en que el Plan General no regula expresamente el uso de vivienda turística y la interpretación que ha venido realizando el Ayuntamiento parte en todo momento de asimilar dicho uso al uso terciario hotelero, en la modalidad de "apartamento en régimen de explotación hotelera".
Esta interpretación, si bien ha recibido el aval del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, plantea algunas dudas. En este sentido, debe tenerse en cuenta que el vigente Plan General de Ordenación Urbana de València, aprobado definitivamente por Resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes el 28 de diciembre de 1988 (BOE y BOP 14-1-89; DOGV 16-1-89), no prevé el uso de vivienda turística, ni de forma expresa, ni como uso o sub-uso diferenciado al resto de usos considerados. Se trata éste de un hecho no controvertido, aceptado por el propio Ayuntamiento; a tal efecto, nos remitimos a la Moción conjunta e impulsora de los coordinadores generales de las Áreas de Desarrollo Económico Sostenible y de Desarrollo Urbano y Vivienda y propuesta de encargo a la Dirección General de Ordenación Urbanística del estudio del actual régimen urbanístico aplicable al uso de vivienda turística en el vigente planeamiento municipal y, si así procede, iniciar los trámites administrativos oportunos en orden a modificar tal régimen urbanístico o formular el planeamiento especial que corresponda, adoptada en la Junta de Gobierno de 15 de julio de 2016, donde se afirmaba de forma explícita, con respecto “(…) a las actuales normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad, normas que fueron publicadas en 1990, en los aspectos que afectan a materia de alojamientos turísticos, concretamente las viviendas turísticas” que “(…) no tienen una regulación específica en estas normas”. Ante la falta de previsión expresa en el planeamiento, el Ayuntamiento de València debe atenerse al criterio de compatibilidad legal previsto en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, introducida por la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat (DOGV núm. 8453 de 28.12.2018 – Entrada en vigor: 01.01.2019):
“1. A los efectos de la emisión del documento acreditativo de compatibilidad urbanística contemplado en los artículos 65 y 77 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, siempre y cuando no exista normativa municipal a tal efecto, se entiende que las viviendas de uso turístico son compatibles con el uso urbanístico terciario, y con el uso urbanístico residencial según lo estipulado en el apartado segundo. Todo ello, hasta el momento en que un instrumento de planeamiento urbanístico municipal ordene las zonas urbanísticas, determinando su compatibilidad o incompatibilidad con el uso dominante.
2. Para otorgar la compatibilidad urbanística en uso residencial, las entidades municipales, si así lo estiman oportuno, podrán recabar informes de las distintas áreas internas de la gestión municipal para garantizar la integración y la convivencia vecinal.”
Las sentencias que se han venido dictando hasta la fecha son anteriores a la entrada en vigor de esta disposición, lo que plantea dudas acerca de si el Ayuntamiento y los Tribunales pueden sustraerse a la aplicación de este criterio de compatibilidad legal para aquellos supuestos en los que no existe un instrumento de planeamiento urbanístico municipal que ordene las zonas urbanísticas, supuesto en el que precisamente se encuentra el Plan General de València, que como vemos, carece de una regulación expresa del uso de vivienda turística, sin que pueda asimilarse al uso de vivienda turística el uso terciario hotelero, apartamento en régimen de explotación hotelera, un uso éste que por su intensidad uso, debido principalmente por la prestación de servicios propios de la industria hotelera, se hace necesario su ejercicio en unas condiciones de compatibilidad urbanística con el uso residencial específicas. Las sentencias dictadas hasta hoy son anteriores a la entrada en vigor de la referida disposición adicional de la Ley de Turismo, por lo que está por ver si el TSJ mantiene su interpretación cuando es la propia Ley la que ha venido a colmar la laguna detectada en las normas de planeamiento.
El procedimiento de restauración de la legalidad se encuentra regulado en los artículos 232 y siguientes del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP), aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, y desde la notificación de la propuesta de resolución, el interesado dispone de un mes para realizar alegaciones y presentar la documentación que a su derecho convenga.
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