La reciente decisión del Ayuntamiento de Alicante de establecer una moratoria de dos años en la concesión de licencias para Viviendas de Uso Turístico (VUT) ha creado un escenario jurídico de extraordinaria complejidad que demanda un análisis pormenorizado. Esta medida, que se encuadra dentro de las potestades municipales de ordenación urbanística, tiene implicaciones particularmente significativas debido a sus efectos retroactivos y al amplio alcance de la suspensión de licencias.
El núcleo de la controversia radica en la naturaleza retroactiva de la medida, un aspecto que ha sido extensamente desarrollado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. La sentencia fundamental en esta materia, dictada el 28 de enero de 2000, establece un principio que ha transformado el panorama para numerosos operadores del sector: la suspensión de licencias, en su calidad de medida cautelar, no solo proyecta sus efectos hacia el futuro, sino que también alcanza a las solicitudes presentadas con anterioridad a su publicación en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana.
La justificación de esta retroactividad se encuentra en la propia naturaleza de la medida cautelar, diseñada para salvaguardar la efectividad del planeamiento futuro. Como señala expresamente la jurisprudencia, se trata de "impedir que se produzcan aprovechamientos del suelo que, pese a ser conformes con la ordenación en vigor, vayan a dificultar la realización efectiva de un Plan nuevo". Esta finalidad preventiva justifica, según los tribunales, la extensión temporal de sus efectos hacia el pasado.
Sin embargo, el rigor de esta retroactividad no es absoluto. La jurisprudencia, consciente de la necesidad de proteger la seguridad jurídica y los derechos de los administrados, ha establecido dos excepciones fundamentales que actúan como salvaguarda para determinadas situaciones. La primera excepción protege aquellas solicitudes que hayan obtenido licencia por silencio administrativo positivo antes de la publicación de la suspensión. La segunda, igualmente relevante, ampara las solicitudes presentadas al menos dos o tres meses antes de la publicación de la suspensión, según el caso, independientemente de que no se haya producido el efecto del silencio positivo.
La aplicación práctica de estas excepciones requiere un análisis meticuloso de cada caso particular. Los plazos deben computarse con precisión, la documentación administrativa debe examinarse exhaustivamente, y cada acto administrativo previo debe evaluarse en busca de posibles derechos adquiridos. Esta labor de investigación y análisis resulta fundamental para construir una estrategia de defensa sólida.
Un aspecto crucial que no puede soslayarse es la naturaleza restrictiva de la técnica de suspensión de licencias. El Tribunal Supremo, en su Sentencia 83/2018, ha sido categórico al respecto: estas medidas, en tanto que limitativas del derecho de propiedad constitucionalmente protegido por el artículo 33 de la Constitución Española, deben interpretarse de manera restrictiva. Este principio interpretativo ofrece un argumento adicional para cuestionar aplicaciones excesivamente amplias, innecesarias o desproporcionadas de la moratoria.
La evaluación de la proporcionalidad de la medida debe realizarse, además, en el marco de la Ley 20/2013 de Garantía de la Unidad de Mercado. Esta norma establece tres principios fundamentales -necesidad, proporcionalidad y no discriminación- que actúan como parámetros para evaluar la legitimidad de las restricciones a la actividad económica. La aplicación de una suspensión general y casi absoluta plantea serias dudas desde esta perspectiva, especialmente cuando no se ha justificado la imposibilidad de adoptar medidas menos restrictivas o de realizar un análisis individualizado.
Ante este complejo panorama jurídico, resulta fundamental desarrollar estrategias de actuación diferenciadas según la situación particular de cada afectado. El éxito en la defensa de los derechos e intereses afectados por la moratoria requiere un conocimiento profundo tanto del marco normativo como de la jurisprudencia aplicable. Los matices jurídicos en juego son numerosos y complejos, desde la interpretación de los plazos hasta la evaluación de la proporcionalidad de la medida. Por ello, resulta imprescindible contar con asesoramiento legal especializado que permita desarrollar estrategias adaptadas a cada situación particular.
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Elaborado por el equipo jurídico de Inspecciona.es Actualizado a 04/12/2024
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