La adquisición de una vivienda precisa, en numerosas ocasiones, financiación externa, normalmente en régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria. Para un ciudadano medio, la negociación y, finalmente, la firma de una hipoteca, presenta numerosas dudas por su complejidad. En este artículo pretendemos ofrecerles, de forma clara, cuáles son los derechos que le asisten al comprador de una vivienda e hipotecante.
La hipoteca tiene como finalidad sujetar directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone (vivienda), cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (préstamo). La crisis puso de relieve la existencia de un sistema hipotecario imperfecto, donde se imponía un claro desequilibrio entre las partes (prestamista y prestatario), lo que propició que se cometieran abusos. Para enmendar esta situación se aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Si está pensando adquirir una vivienda y financiar la compraventa con un préstamo hipotecario, asegúrese de conocer los derechos que le asisten:
1º La Ley no solo protege a las personas físicas que sean deudores, sino también a fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial (incluidos trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica) o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
2º Las normas de protección al prestatario tienen carácter imperativo, es decir, son irrenunciables; en consecuencia, serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en la Ley y que tiendan a la renuncia previa de los derechos que la Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.
3º La publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada, toda la información relacionada con el préstamos (importe total del préstamo; Tasa Anual Equivalente; duración del contrato de préstamo; importe de los pagos a plazos; importe total adeudado por el prestatario; número de pagos a plazos; advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario; etc.).
4º Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados deben facilitarle en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.
5º El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito, deben ofrecerle la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.
6º Si la entidad le deniega la solicitud de préstamo, el prestamista deberá informarle por escrito y sin demora, así como al fiador o avalista, de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación.
7º La tasación de la vivienda aportada en garantía habrá debe realizarse por una sociedad de tasación.
8º El prestamista o, en su caso, el intermediario de crédito, deberá entregarle con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la documentación que le permita tener un conocimiento claro de la operación. La documentación se encuentra detallada en la Ley y tiene como finalidad que que Ud. tome conciencia de las condiciones del préstamo,
9º Los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario se distribuirán del siguiente modo:
i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
10º El prestamista debe suministrarle toda la información que fuera necesaria y responder a las consultas que formule acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados.
Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.
11º Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
12º Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
13º El notario debe verificar la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.
14º Están prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos salvo que el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. En consecuencia, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en la Ley.
15º La Ley permite a los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario exigirle la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, si bien vienen obligados a aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto sin que esta circunstancia puedan suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
16º En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera (multidivisa) el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en la Ley.
17º El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en su perjuicio durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito.
18º La Ley permite, en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado, el reembolso anticipado, total o parcialmente, de la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.
19º Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
20º En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible
Las normas establecidas en la Ley 5/2019 y que, de forma resumida, acabamos de relacionar, no serán de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor (16.06.2019). No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
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