La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección 1ª, ha estimado, en Sentencia n.º658, de 11 de noviembre de 2022, el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la ASOCIACION DE VIVIENDAS DE ALQUILER POR ESTANCIAS CORTAS DE VALENCIA, AVAEC, contra el Plan Especial de Protección y Catálogo de Protecciones de Ciutat Vella de València aprobado por Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, de fecha 13 de enero de 2020. El recurso, cuya dirección letrada ha sido llevada a cabo por Rafa Encarnación, ha sido estimado parcialmente, quedando anulados los artículos 6.4.3.c) (condiciones 1, 2 y 4), 6.5.3 y 6.9.5.VI.
La Sentencia analiza las limitaciones impuestas en el PEP al uso de viviendas turísticas, en sus dos modalidades (V1 y V2), teniendo en cuenta los principios de proporcionalidad y necesidad, estimando que algunas de estas limitaciones no se encuentran debidamente motivadas en la memoria del Plan.
Según las condiciones de implantación urbanística, el PEP establece dos modalidades de Uso Terciario Vivienda Turística (Tvt):
1. Que la vivienda sea cedida con finalidad turística por una persona física para la que dicha vivienda constituye su domicilio habitual por lo que deberá estar empadronado en ella.
2. Que el o los periodos temporales comercializados con finalidad turística no superan cualquiera que sea el número de veces que se cede los 60 días en un año natural.
3. Que la vivienda dispone del correspondiente título habilitante que autorice la ocupación.
4. Que dicho uso no se encuentre expresamente limitado o condicionado más allá de lo previsto en este apartado por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio donde se emplace la vivienda. Estas limitaciones y condiciones que pudieran imponer los Estatutos de la Comunidad de Propietarios si son más restrictivas prevalecerán sobre lo dispuesto en este apartado.
Con respecto a la modalidad de vivienda turística V1, el Tribunal concluye que no se encuentra justificada en el PEP la razón por la que dispone que la vivienda turística V1 no pueda ser cedida por una persona jurídica. Estima el Tribunal que “(…) las memorias del PEP elaboradas por el equipo redactor del plan no contienen ninguna explicación acerca de los motivos de esa limitación subjetiva, contraída a las personas físicas”, considerando finalmente contraria a derecho la aludida limitación urbanística —condición— que impone el PEP al uso de las viviendas turísticas V1 (Tvt-v1), al no estar justificada esa limitación en los aludidos principios de proporcionalidad y necesidad.
A la misma conclusión llega el Tribunal en cuanto a la limitación relativa a que la vivienda que ceda la persona física con finalidad turística constituya deba constituir su domicilio habitual, debiendo estar empadronado en ella. En este sentido, la Sala aprecia que nada se justifica acerca de dicha condición en las memorias de PEP.
La misma suerte corre la limitación de cesión de la vivienda por un periodo máximo de 60 días en un año natural, limitación que queda anulada al no estar justificada en la salvaguarda de los intereses generales perseguidos por el plan ni ajustarse a los principios de proporcionalidad y necesidad.
Y finalmente, el Tribunal anula la limitación de que el uso no se encuentre expresamente limitado o condicionado por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio donde se emplace la vivienda, limitación que tampoco acepta el Tribunal en la medida en que el interés general perseguido por el PEP Cuitat Vella, que consiste en la protección del derecho a la vivienda, el entorno urbano y el patrimonio histórico, no es en absoluto, por tanto, el interés particular que pueden perseguir las comunidades de propietarios limitando o condicionando la actividad de viviendas turísticas en su inmueble en aplicación de la legislación sobre propiedad horizontal. El PEP no puede, concluye el Tribunal, “(…) asumir sin más de manera automática como interés general el interés particular acordado por las comunidades de propietarios.”
Por lo que respecta al régimen transitorio previsto en el art. 6.5.3 del PEP, en cuanto a que la compatibilidad del uso terciario, vivienda turística, modalidad V1 (Tvt-v1) no entrará en vigor hasta que no se apruebe la correspondiente ordenanza reguladora de los mecanismos de control y de las condiciones de implantación de dicho uso, la Sala estima que “El carácter normativo del plan no puede quedar sometido a la incertidumbre que supone la aprobación de la correspondiente ordenanza” y concluye que el plan contiene suficientes determinaciones para que no quede pospuesta su eficacia: “No hay justificación ni se dan razones de la necesidad de aplazar es eficacia; por último, y es grave, que quede en una absoluta nebulosa el momento de la aprobación de la oportuna ordenanza lo cual crea una gran inseguridad jurídica que contradice la vocación normativa e indefinida del plan.“
En cuanto al Uso Terciario Vivienda Turística (Tvt), en la modalidad V2 (bloque de apartamentos), admisible en uso edificio de uso exclusivo, la Sentencia anula la limitación, para la admisión de nuevas implantaciones entre ellas, de un radio no inferior a 150 metros. El respeto de esa distancia resulta, a ojos del Tribunal, excesiva y desproporcionada y sin justificación, en contraste con la Ordenanza Municipal del Ruido, que prevé una distancia entre establecimiento con la finalidad de evitar la contaminación acústica de 65 metros que, en este caso, se duplica sin motivación alguna.
La anulación de las limitaciones a la vivienda turística facilita la implantación del Uso Terciario Vivienda Turística (Tvt), en la modalidad V1.- Vivienda Turística (Tvt-v1), tanto en el Subámbito de Predominancia Residencial como en el Subámbito de Predominancia Terciaria (comercial y servicios), como en edificio de uso exclusivo-residencial y en edificio mixto, siempre y cuanto la vivienda se sitúe por encima de las destinadas a usos no residenciales y de las destinadas a uso residencial comunitario, y disponga del correspondiente título habilitante que autorice la ocupación.
Por lo que respecta al Uso Terciario Vivienda Turística (Tvt), en la modalidad la V2.- Vivienda Turística (Tvt-v2), su implantación continúa vedada en el Subámbito de Predominancia Residencial, en el Subámbito: Terciario Genérico (T-g) y en el Subámbito: Terciario Singular (T-s), permitiéndose su implantación en el Subámbito de Predominancia Terciaria (comercial y servicios), solo en edificio exclusivo, sin limitación de distancias.
ACTUALIZACIÓN A 20.11.2023
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de casación presentado contra la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, Sección 1ª, declarando que las cuestiones planteadas en el recurso que presentan interés casacional consisten en:
1) Reafirmar, complementar, matizar o, en su caso, corregir o rectificar la doctrina sentada en la STS nº 109/2023, de 31 de enero de 2023 (RCA nº 8318/2021), en cuanto a si la disposición impugnada, en tanto puede suponer una limitación o restricción a la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial (ETH), resulta conforme o no a los principios de proporcionalidad y necesariedad ínsitos en las “imperiosas razones de interés general” definidas en la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior.
2) Determinar si los artículos 6.16.3.c) y 6.8.3.d) de las normas urbanísticas del PEP de Ciutat Vella, en cuanto prohíben el uso terciario de vivienda turística, mientras que en la misma Área y Subámbito, en las mismas condiciones, se permiten otros usos terciarios (oficinas y hotelero), son conformes a los principios de proporcionalidad y necesidad ínsitos en razones imperiosas de interés general y al principio de igualdad, en su vertiente de no discriminación normativa.
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