Servicio de Inspección de vivienda nueva - Garantías de la LOE

1. Objeto.  

Inspecciona le ofrece un servicio integral de inspección técnica y jurídica de vivienda nueva con la finalidad de detectar y determinar el alcance de los daños materiales ocasionados en la vivienda por los distintos agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, constituyendo el medio idóneo para poder canalizar las acciones para exigir las responsabilidades por daños materiales, dimanantes de los vicios o defectos, reconocidas a favor del comprador por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

2. Las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación viene establecida en el artículo 17 de la LOE. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: 

1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. 
2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3. 
3. Durante el plazo de un año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. 

A las acciones propias de la LOE se añaden aquellas que son imputables al promotor-vendedor por incumplimiento contractual y viene relacionadas, normalmente, con el grado de ejecución de las modificaciones de obra acordadas con el comprador y las calidades ofertadas. Es bastante frecuente que, durante la ejecución de las obras, el promotor decida llevar a cabo cambios en las calidades, frustrando la expectativa del comprador, circunstancia que puede dar lugar a un supuesto de responsabilidad contractual.   

Las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños mientras que las acciones por incumplimiento contractual prescriben a los cinco años. Por ello, es recomendable que, durante el proceso de reclamación, el comprador esté asesorado técnica y jurídicamente. 

3. Metodología.    

El servicio integral de inspección de vivienda nueva incluye tanto el asesoramiento técnico como el jurídico al comprador, y su ejecución se desarrolla en tres fases:

 1ª Fase: a la entrega de la vivienda. 

En esta primera fase, que puede ejecutarse antes o tras la entrega de llaves y de la toma de posesión de la vivienda por el comprador, el técnico realiza una inspección visual completa de la vivienda a fin de detectar y analizar: 

• Los posibles daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (grietas y fisuras en paredes y techos o falsos techos, defectos de colocación de alicatados y pavimentos, manchas, encuentros o detalles con defectos de finalización, sellados de carpinterías exteriores, defectos en cocina y puertas, persianas, así como los elementos de madera, defectos en aparatos sanitarios y griferías entre otros). 
• Los daños materiales aparentes, causados en la vivienda, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, relacionados principalmente con las condiciones de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior de la vivienda, con el ruido, al eficiencia energética y aislamiento térmico.
• Los daños y defectos en las instalaciones, apreciados visualmente. 
• El ajuste de las calidades ejecutadas a la memoria de calidades comprometida por el vendedor. 
• Adicionalmente y, en caso de requerirse, se realizará una inspección de los elementos comunes para valoración general de los mismos. 

Para la realización de esta primera visita de inspección, se valorará la necesidad de realizar previamente un requerimiento fehaciente al promotor-vendedor y al constructor a fin de que estén presentes en el momento de realizar la inspección. 

En caso de que la vivienda no tenga las altas en el suministro de agua y luz, se realizará una mera inspección visual a fin de concretar los defectos visuales y poder ser transmitidos al servicio postventa y al constructor, posponiendo la finalización del informe a una visita posterior, a realizar cuando la vivienda cuente con los suministros que permitan comprobar el funcionamiento de los elementos de los que dependan.

Una vez emitido el informe de inspección, y en caso de detectarse vicios o defectos en la vivienda e individualizado el agente responsable, o desajustes en las calidades ofertadas por el promotor-vendedor, se procederá a requerir fehacientemente su subsanación a éstos y, en todo caso, al vendedor.

2ª Fase: a la subsanación de los defectos. 

Tras el requerimiento de subsanación, se procederá a girar nueva visita de inspección con la finalidad de comprobar el grado de cumplimiento por parte de los agentes de la edificación responsables de acometer las reparaciones necesarias para la subsanación de los vicios y defectos que se hubieran detectado durante la primera visita. Para ello, se emitirá nuevo informe detallando aquellos vicios o defectos que persistan, valorando en ese momento las acciones legales y técnicas disponibles frente a los responsables. 

3ª Fase: a los meses de habitar la vivienda. 

Esta fase tiene por objeto analizar aquellos vicios o defectos que solo pueden ser detectados tras llevar un tiempo habitando la vivienda. Se trata de defectos que afectan, normalmente, a la habitabilidad, y están relacionados con la estanqueidad interior de la vivienda, el ruido, las inmisiones de olores desde las viviendas colindantes, la eficiencia energética y el aislamiento térmico, entre otras cuestiones.

Dependiendo de los defectos que se detecten, podrá ser preciso la realización de pruebas y catas en los elementos, colocar testigos para ver la evolución, realizar pruebas de servicio en instalaciones, realizar auditorías acústicas, prueba con cámara termográfica, ensayo Blower Door, para medir la hermeticidad de un edificio, etc. 

Tras la visita de inspección y, en su caso, la realización de las pruebas técnicas necesarias para analizar los defectos que así lo precisen, se emitirá un informe pericial de entidad suficiente para sostener las acciones judiciales que, en su caso, deban ejercerse, en el que se detallará:   

• El resultado de las pruebas llevadas a cabo. 
• Los vicios y defectos detectados. 
• Los agentes de la edificación responsables y, frente a los cuales, ha de canalizarse la reclamación. Los trabajos y obras necesarias para subsanación y su cuantificación estimada. 
• Revisión del proyecto y adecuación a lo ejecutado y al cumplimiento de lo establecido en la normativa vigente en su caso.

Este informe posibilitará al asesor legal requerir fehacientemente a los agentes responsables, a los cuáles se les concederá un plazo de subsanación razonable, tras el cual se procederá nuevamente a girar nueva visita de inspección a los efectos de comprobar el grado y la eficacia de las obras de reparación o sustitución que se lleven a cabo, determinando en ese momento la estrategia legal precisa para alcanzar la indemnidad del comprador. 

Si has adquirido una vivienda nueva y necesitas asesoramiento especializado, no dudes en contactar con nosotros. Inspecciona te ofrece un servicio integral técnico y jurídico prestado por un equipo multidisciplinar especializado en reclamaciones por vicios de la construcción.